CT日志

房东们的目标是获得最高的投资回报。对于大约 25% 的人来说，这包括不雇佣房产代理，独立完成整个流程。

但对于大多数人来说，拥有房产代理是绝对必要的。这是为什么？您又会如何决定？

首先，了解房产代理会为客户提供的所有服务，然后问问自己是否有相应的专业知识和时间来应对。这些服务包括出租房屋前的准备、法律程序，以及您的房产管理。 

请记住，经验丰富的房产代理拥有普通人所没有的专业经验和洞察力。 

下面，让我们详细介绍其中的一些特定职责。 

1. 打广告 

房产代理会帮助您给房产做市场营销。虽然您自己也可以做这件事，但经验丰富的房产代理将会评估您的房产并针对您的目标租客群来制定最佳广告方案，从而节省您的时间和精力。这包括采用如3D 看房的高科技、专业摄影、社交媒体宣传和制作高质量的副本。 

2. 房屋视察和筛选租客

他们做的另一件事是给潜在租户组织房屋开放性视察。这包括在租客进行实际视察之前协助您将房屋的环境设置为最佳。这样一来，您就不必为此浪费整个周末。同时，房产中介在租客申请筛选环节也有很大帮助。 

筛选租客是租赁过程的重要部分，富有洞察力的房产代理会指出那些您可能遗漏的事项。他们还会进行背景调查并查询国家租赁数据库以筛选掉问题租客。所有这些都是为了确保您在决定理想租客时手握所需要的所有信息。 

3. 房屋检查与维护

我们经常认为，一旦房产出租掉，辛苦的工作就全部完成了。这并不完全正确。为确保您的房产得到保护并保持在良好的状态，您的房产代理将周期性进行视察。在 CT 房地产，我们的房产代理都接受过培训，可以敏锐地察觉到是否有任何需要注意的事项。您的资产是我们的首要保护对象，我们会确保在事情恶化之前采取预防措施。

4. 房产保养

房东因为管道问题接到租客连环电话的情况，我们听说过不少。当您的工作很忙连空闲时间都没有的时候，再抽身去做房屋维护和维修一定是倍感头疼的。 

有了房产代理，您就不必亲自处理这些问题。租户将直接联系您的房产代理，您的代理会联系最好的技术工人并且监督工作顺利完成。 

5. 租金收取和纳税

按时收到租金是每个房东的愿望。尽职尽责的房产代理会确保租客按时支付租金。如果租金未到，您的代理人也会有处理这种情况的策略，包括在必要时强制执行租赁政策。 

但CT 房地产代理服务远不止这个，在您报税时，代理们也会尽心给您提供所需的文件。这包括合并账单、租赁合同、年度发票——所有这些只为给您提供便利。

6. 法律事务

在出租您的房产时，您自然希望能了解相关法律条款。专业的房产代理将针对您的情况仔细解释相关政策，比如转租和房租数额设置，让您能够为您的投资做出明智的选择。房产代理注重细节，会确保您的租赁协议签订的准确无误。 

7. 建议

工作经验丰富的代理们可以在房屋出租期间全程为您提供建议。老实说，关键时刻的合理建议确实会影响您的投资结果和您的整体租赁体验。 

从如何给租金定价到选择租户以及进行怎样进行租前维修，优秀的房产代理会用专业知识来帮助您做出更好的决策。从长远来看，这反映在收益的增长和客户整体满意程度上。  

很明显，对许多人来说，拥有房产代理的收益远超过所付的代理费用。这个收益不仅仅是经济上的——它也包括让您有更多的时间留给自己以及整个舒适，安心的感觉。 

如果您想了解有关房产代理可提供的服务的更多信息，请立即与我们在 CT 房地产的经验丰富的代理们联系。我们很乐意提供帮助。

Melbourne has always been known for its great rental returns. But what can you do to ensure that you are getting the best value on your property? 

To start, get a good understanding of the leasing process and the different options available. This will prepare you for what is to come. With that in mind, our dedicated team at CT Real Estate has compiled everything you need to know to help you make confident decisions regarding your property. 

In this guide, we cover the topics that are most pertinent to you as a landlord. These include: 

Part 1: Leasing Out Your Property
What you need to know
A sound overview of the leasing process from start to finish- from researching your area to the final tenancy agreement. 

Part 2: Getting The Most Out Of Your Property
Maximising your returns
A few actions can affect your overall rental profit. In this section, we provide tips on how to ensure the best returns on your property. 

Part 3: Choosing The Right Tenants
Is there such a thing as a right or wrong tenant?
Your tenant can affect your overall experience as a homeowner. Look at some of the factors to consider so that you can set yourself up for success over the leasing period. 

Part 4: What Property Managers Do
Consider a property manager
Learn about the services property managers offer and if they are right for you.

Part 5: Multiple Tenants And Sub-Letting
Make informed decisions about the type of tenancy you prefer
Understand how different tenancy agreements work, the legalities involved and if it makes sense to lease out to one or more tenants. 

Part 6: Calculating The Costs Of Renting Out Your Property
How much will you need to prepare?
Before you start seeing returns on your property, you’ll need to invest some in the leasing process. Be clear about the costs involved in putting up your place for rent. 

So, now that you’re here. Let’s get started with Part 1.

在选择租户时，房东拥有最终决定权。这个决定十分重要，因为没有什么比与难缠的租户打交道更糟糕的了。

租客过于频繁的联络、逾期未付租金或损坏家具，这些令人苦恼的事会使您无法成为安心无虞的房东。

反之，选择合适的租户，过程就会变得更顺利或愉快。 

那么，是否有一个选择租户的公式，或者这只能是一场赌博？我们认为，虽然您无法控制未来会发生的事，但是您现在可以未雨绸缪，为将来的成功做好准备。以下是我们的建议。 

明确您的目标租赁对象

在您开始行动之前，请花一些时间来设想您理想的租户类型以及您将如何吸引他们。 

想想您的房屋特点和位置以及它最吸引哪些人——个体租户、家庭、学生等。还要考虑周边的便利设施，如大学、医院、办公楼以及这些设施可能会吸引的特定人群。然后考虑这个范围内的谁会成为一个好租户。您想出的答案就是您的目标租赁对象。 

既然您已经考虑清楚您的目标租赁对象，请相应地推销您的房屋。设身处地为他们着想，想办法让你的房屋对他们有吸引力。这包括为房屋配备合适的电器，将最佳效果呈现在图片上，然后在广告中展示出来。 

最后，第一印象至关重要，因此请确保您的地方干净整洁、环境设施维护良好且吸引人。根据吸引力法则，一个整洁，维护良好的地方会吸引那些同样愿意保持好其居住环境的人。 

租客和宠物数量

另一个需要考虑的因素是将居住在您的房产中的人数。一般来说，住户越多，家具和房屋的损坏风险就越大。通常，每个房间最多只应有 2 人，以免人满为患，过度拥挤。

对于狗和猫，宠物不应该成为您立即对租客说‘不’的理由，但它们的存在也确实可能给房屋带来更多的损坏。尽管如此，允许携带宠物可能会让您可以收取更高的租金和设定更长的租期。当然，负责任的宠物主人往往也可能是负责任的租户。

最后，权衡风险和收益，然后选择对您有意义的方法。 

房屋视察时留意潜在租客

在房屋视察时，留意潜在的租户，并在脑海中或纸上记录您的观察结果。记录下遇到的如准备充分的夫妇或打扮整洁的大学生，当心那些在租房申请中说自己不吸烟却浑身布满烟臭味的人。 

如果您主动上前聊天，随便问问他们在做什么或者有什么计划。这样您可以一定程度上地了解他们的生活以及他们是怎样的租客。 

房屋视察结束后，您可以咨询您的房产代理并与其讨论您的一些观察结果。一位优秀的中介可以凭丰富的经验来指出您可能遗漏的地方或跟您确认您的一些想法。 

筛选和调查

筛选租客的过程再怎么严格也不为过。在审阅租房申请时，请逐字逐句仔细核查。这包括审查就业记录和租赁历史。

即使一份租房申请看起来完美无缺，请记住最好谨慎行事并依旧进行完整调查。这包括背景调查，并且要与过去的房东或雇主交流一下看看租房申请上的信息是否属实。 

您的房产代理有访问国家租赁数据库的权限。要确定让他们做所有必要的检查并筛选掉问题租客，例如在过去与房东纠纷的、有法院判令的以及破产的。 

当然，别忘了核实身份信息 

跟着感觉走，做好充分准备

到这里，您已经尽了全部努力，是时候做出您的决定了。有时租客们势均力敌，您需要在几个优秀候选人之间做出决定，这时请跟随您的直觉做判断。 

您已全力以赴，整个租赁过程可能也是畅通无阻的。然而，无论您多么努力，有时事情就是不会完全按照计划进行。 

意外事件常有发生，比如，地毯被弄脏，租客突然失业。 

欣慰的是，对于这样的烦恼，一位值得信赖的房产代理可以给您提供最好的帮助——他会敏锐地及时检查、处理房屋维护问题、跟进租金逾期事宜并在每一步都提供宝贵的建议。 

没人能保证所有事情都会一帆风顺，但如遇风雨，您会得到您需要的所有帮助。想要了解更多信息，请立即与我们 CT 房地产的热情员工联系。

房地产是一种热门的投资选择，因为租金为业主提供稳定的被动的收入。但是，您是否已经尽了一切努力使您的投资回报最大化呢？ 

​​​​只要在某些方面进行一些调整，就可以帮您为您的财产增值并且提高利润。下面是我们的一些建议。 

为您的房产设定合理价格

在开始出租房产前先做市场调查。通过在线比较具有相似特征（房间、家具、面积）的市面在租房产获得大致的预计租金价格。 

要得到更为精准的数字，请从房地产公司获取房产评估。 CT Real Estate 可以为感兴趣的房主提供评估。该评估不承担任何法律责任。 单击此处与他们联系。

另一个要点则是在刚开始时把租金定的稍高一些以测试市场。例如，对于周租金为$350-$400这样的范围，租金应该高于中位数但略低于峰值 395 澳币。一般来说，如果无人问津，您之后可以随时降低价格。但也不要把租金设置过高，因为这可能会导致它在市场上闲置的时间过长，时间久了租金收益自然也会相对更少。这就将我们引向下一点。 

缩短空房期

投资者们希望他们的房产尽快出租。这是因为时间就是金钱，房产在市场上停留的时间越久，您可以收取租金的时间就越短。所以我们的目标是有一个相对较短的空房期。 

为此，您的房产需要向目标租户群体进行适当的广告宣传。当您没有足够的本地房产市场知识或人际网络时，困难程度可想而知。

这里就是经验丰富的房产代理可以提供帮助的地方。 CT 房地产的经纪人们对墨尔本当地各地区都非常了解，并且有访问潜在租户的租客数据库的权限。他们是给房东匹配最佳租客的专业人士，在他们的帮助下，您就能够更早开始获得利润。 

聘请经验丰富的房产代理

试图自己驰骋房屋租赁市场可能是既可怕又冒险的。相反，大多数房东（约 75%）选择聘请房产代理。虽然需要付费，但您的收益将远远超过成本。

经验丰富的代理人拥有专业知识，能够指导您完成整个租赁过程。他们更了解市场（包括费率和价格），拥有对租赁数据库的特殊访问权限，并能够结合您的个人情况帮您战略性地出租您 的房屋。 

但他们所做的不仅仅只是发布您的房屋出租信息。 

事实上，您的房屋出租信息一经发布，房产代理就会提供房产维护、租金收取和定期检查等服务。所有服务都有助于使您（房东）出租房屋的过程更加顺畅和轻松。 

如果没有值得信赖的房产代理的指导和专业知识，大多数房东则将要独自应对夜间维修、租户纠纷和租金滞纳，这无疑将是一场噩梦。一个好的代理会从容应对以上问题，并确保您的利益受到保护。 

因此，虽然需要付费，但聘请经验丰富的房产代理可以减轻压力，节省更多资金并获得更高的收益。对于大多数投资者来说，这是最安全的方式。  

减免税款 

在您的租金方面，可以通过打理税务来使收益最大化。首先，了解您可以申报的税务减免项并保留与房产相关的费用记录。 

许多投资者并没有申报他们本有权获得的所有税务减免——家具折旧、房产代理佣金和广告成本等。 

报税时可能会使人忙碌紧张，但 CT 房地产这样的公司会尽其所能帮助客户，提供租赁报表、发票、合并账单以及准备年度报表，从而为您简化流程。联系他们以了解有关他们服务的更多信息。 

给房屋配备家具

带家具的房子往往可以获得更高的租金。寻求便利的租户——即来自海外的新家庭、从家里搬出来的学生和其他可能没有太多家具的人，愿意为那些他们可以立即拎包入住的地方支付更多费用。 

但这还不是全部。给房子配备家具意味着你也可能令它贬值。在报税季时这里有一个税收减免的好处。请记下您家具的价值然后让您的会计师将其计入在内。 

因此，请考虑购置租户所需的必需品。例如，床、冰箱、洗碗机、洗衣机、电视、沙发和餐桌等可以使家庭宜居的物品。再根据您所在地区和需求，将租金增加 10% - 20%。 

添加另一个房间或逐个房间出租 

这些接下来的策略与房间有关。首先是如果您有足够的空间、时间和金钱，可以考虑为您的房子增加一个房间。相比拥有较少房间的相同房型的房子，拥有更多房间可以获得更高的租金。 

您可以考虑将多出来的客厅改造为另一个房间，或者，空间足够的话将其扩展开来。这需要一些时间和精力，但肯定会增加您的潜在租金收入。 

您可以做的另一件事是逐个房间出租。根据您所在的地区和您周围的设施，这可能对您有利。 

这种安排在城市内或城市附近的学生和年轻工作人员中尤其受欢迎。它确实需要更多的工作协调——与往常一样，经验丰富的代理将为您处理大部分工作，但它会让您在租赁时收取更多费用。